مقدمه

به گزارش خبرگزاری مهر در ۱۲ آبان ۱۴۰۵، در نشست «توکن‌سازی؛ راهکارهای نوین تأمین مالی و افزایش استطاعت‌پذیری مسکن»، مدیران بانک مسکن و شرکت تأمین سرمایه این بانک درباره محدودیت منابع، افزایش هزینه‌های ساخت و امکان استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری و توکن‌سازی دارایی‌های ملکی گفت‌وگو کردند. یکی از مهم‌ترین محورهای این نشست، تفاوت توکن‌سازی املاک آماده با پروژه‌های در حال ساخت بود؛ موضوعی که ارتباط مستقیمی با مدل سرمایه‌گذاری صاب‌ملک دارد.

تأمین مالی ساخت‌وساز در ایران سال‌هاست که به یکی از گلوگاه‌های اصلی این صنعت تبدیل شده است. منابع بانکی محدود است، توان آورده متقاضیان کاهش یافته و هزینه‌های ساخت نیز هر سال با نوسان روبه‌رو می‌شود. در چنین شرایطی، نهادهای مالی به دنبال ابزارهایی هستند که بتوانند منابع جدیدی را به این بخش تزریق کنند و توکن‌سازی املاک یکی از همین ابزارهاست که در نشست تخصصی بانک مسکن مورد بررسی قرار گرفت.

 

در نشست بانک مسکن درباره توکن‌سازی املاک چه گذشت؟

سخنرانان این نشست، تأمین مالی را یکی از چالش‌های اصلی صنعت ساختمان دانستند و بر ضرورت استفاده از ابزارهایی فراتر از تسهیلات بانکی تأکید کردند. مهم‌ترین موضوعات مطرح‌شده به شرح زیر است.

🔹 نقش بازار سرمایه در تأمین مالی مسکن سید محسن فاضلیان، عضو هیئت‌مدیره بانک مسکن، با اشاره به تجربه صندوق‌های زمین و ساختمان اعلام کرد که تاکنون حدود ۱۹ صندوق در این حوزه تأسیس شده است. او همچنین به ظرفیت صندوق‌های املاک و مستغلات (REIT) اشاره کرد که می‌توانند مسیرهای متفاوتی برای مشارکت سرمایه‌گذاران در بازار دارایی‌های ملکی فراهم کنند.

🔹 ظرفیت توکن‌سازی املاک یکی دیگر از محورهای نشست، استفاده از توکن‌سازی برای توسعه روش‌های مشارکت در بازار مسکن بود. در این مدل، حقوق یا منافع اقتصادی مرتبط با یک دارایی ملکی می‌تواند به واحدهای دیجیتال کوچک‌تر تقسیم شود تا سرمایه‌گذاران بیشتری امکان مشارکت داشته باشند.

🔹 تفاوت املاک آماده با پروژه‌های ساختمانی فاضلیان تأکید کرد که توکن‌سازی ساختمان‌های تکمیل‌شده با پروژه‌های در حال ساخت تفاوت دارد. در یک ساختمان آماده، دارایی فیزیکی وجود دارد، اما پروژه ساختمانی با هزینه‌های آینده، تعهدات اجرایی و ریسک‌های تکمیل پروژه روبه‌روست. بنابراین نمی‌توان برای تمام دارایی‌های ملکی از یک الگوی مالی و حقوقی یکسان استفاده کرد.

مصطفی خلقت‌دوست، مدیر فناوری اطلاعات شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن، بر ضرورت ایجاد زیرساخت‌های استاندارد و شفافیت در تعهدات عرضه‌کنندگان تأکید کرد. او با اشاره به تجربه برخی پلتفرم‌های آنلاین طلا، نسبت به ایجاد تعهدات بدون پشتوانه واقعی هشدار داد. این نکته در طراحی مدل‌های سرمایه‌گذاری مبتنی بر توکن نیز اهمیت دارد، زیرا ارزش هر واحد دیجیتال باید به حقوق و دارایی‌های مشخص و قابل بررسی وابسته باشد. در همین راستا، جلوگیری از تعهدات بدون پشتوانه و پدیده خالی‌فروشی، یکی از اصول اساسی در صاب‌ملک است که می‌توانید جزئیات آن را در مقاله «خالی‌فروشی چیست و صاب‌ملک چگونه از آن جلوگیری می‌کند؟» مطالعه کنید.

 

چرا تأمین مالی مسکن به روش‌های جدید نیاز دارد؟

یکی از مسائل مطرح‌شده در نشست، فاصله قابل‌توجه میان تقاضای مسکن و توان تأمین مالی آن بود. محمدابراهیم محمدپورزرندی، مدیرعامل شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن، با اشاره به تجربه یکی از طرح‌های تأمین مسکن توضیح داد که از جامعه هدفی حدود پنج میلیون‌نفری، نزدیک به یک‌ونیم میلیون نفر واجد شرایط شناخته شدند، اما تعداد واحدهای تأمین یا تحویل‌شده در این طرح حدود ۷۰ هزار واحد بوده است.

این اختلاف نشان می‌دهد که مسئله مسکن تنها به وجود تقاضا محدود نیست. از یک سو منابع بانکی برای پاسخ‌گویی به تمام نیازهای ساخت‌وساز محدود است و از سوی دیگر بسیاری از خانوارها توان تأمین آورده اولیه موردنیاز را ندارند. علاوه بر این، نوسان قیمت مصالح و هزینه‌های اجرایی، برنامه‌ریزی مالی پروژه‌های ساختمانی را دشوارتر می‌کند. در چنین شرایطی، ابزارهایی مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری و توکن‌سازی می‌توانند به جذب منابع مالی از گروه گسترده‌تری از سرمایه‌گذاران کمک کنند، هرچند این ابزارها به‌تنهایی مشکل استطاعت خرید مسکن را حل نمی‌کنند و موفقیت آن‌ها به ساختار حقوقی و مدیریت منابع وابسته است.

 

توکن‌سازی املاک چه فرصتی برای صنعت ساخت‌وساز ایجاد می‌کند؟

توکن‌سازی املاک فرآیندی است که در آن حقوق یا منافع اقتصادی مرتبط با یک دارایی ملکی در قالب واحدهای دیجیتال مشخصی تعریف می‌شود. این روش می‌تواند امکان مشارکت در دارایی‌ها و پروژه‌هایی را فراهم کند که در حالت سنتی به سرمایه اولیه قابل‌توجهی نیاز دارند. برای مثال، به‌جای تأمین تمام سرمایه یک پروژه ساختمانی توسط تعداد محدودی سرمایه‌گذار بزرگ، می‌توان سازوکاری طراحی کرد که افراد بیشتری با مبالغ کوچک‌تر در تأمین مالی آن مشارکت کنند.

اما کاربرد توکن‌سازی در املاک آماده و پروژه‌های ساختمانی یکسان نیست. در توکن‌سازی ملک آماده، دارایی موردنظر از قبل وجود دارد و بازده سرمایه‌گذار می‌تواند به درآمد حاصل از آن یا تغییر ارزش ملک وابسته باشد. در مقابل، در توکن‌سازی پروژه در حال ساخت، سرمایه‌گذاران در فرآیند تأمین مالی و توسعه ساختمان مشارکت می‌کنند. در این حالت، علاوه بر تغییر ارزش دارایی، امکان بهره‌مندی از ارزش افزوده حاصل از ساخت‌وساز نیز وجود دارد. البته این روش با ریسک‌هایی مانند افزایش هزینه‌ها، تأخیر در اجرا و تغییر قیمت فروش همراه است و به ارزیابی اقتصادی و مدیریت حرفه‌ای پروژه نیاز دارد.

نکته مهم این است که توکن‌سازی صرفاً یک ابزار فناورانه نیست و موفقیت آن به طراحی صحیح مدل سرمایه‌گذاری و مدیریت دارایی پایه نیز بستگی دارد. برای آشنایی بیشتر با تفاوت مدل‌های توکنایز، مقاله «توکنایز مسکن یعنی چه؟ آینده مالکیت در بازار ملک» را مطالعه کنید.

 

صاب‌ملک؛ تجربه عملی توکنایز پروژه‌های ساختمانی در ایران

درحالی‌که استفاده از توکن‌سازی برای تأمین مالی مسکن در نشست‌های تخصصی مورد بررسی قرار می‌گیرد، صاب‌ملک به‌عنوان اولین پلتفرم توکنایز و سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز ایران، این مدل را در پروژه‌های واقعی ساختمانی به کار گرفته است. صاب‌ملک با تقسیم پروژه‌های ساختمانی به واحدهای سرمایه‌گذاری کوچک‌تر به نام «صاب»، امکان مشارکت در ساخت‌وساز را از ۵ میلیون تومان فراهم کرده است. برای درک بهتر مفهوم صاب، مقاله «صاب چیست؟» را بخوانید.

در این مدل، هر صاب نماینده سهم مشخصی از منافع اقتصادی یک پروژه است و سرمایه‌گذار متناسب با تعداد صاب‌های خود، مطابق قرارداد پروژه در نتایج اقتصادی آن مشارکت می‌کند. تفاوت اصلی مدل صاب‌ملک با خرید متری ملک آماده، مشارکت سرمایه‌گذاران در ارزش افزوده حاصل از فرآیند ساخت‌وساز و امکان کسب بازدهی فراتر از تورم مسکن است. به این ترتیب، منبع بازده بالقوه سرمایه‌گذار تنها به افزایش قیمت مسکن محدود نمی‌شود و سود حاصل از توسعه و تکمیل ساختمان نیز در نتیجه اقتصادی سرمایه‌گذاری نقش دارد.

صاب‌ملک تاکنون در مجموع ۲۰ پروژه ساختمانی فعالیت داشته است که از این تعداد، ۱۳ پروژه تکمیل و با صاب‌داران تسویه شده‌اند و ۷ پروژه دیگر فعال هستند. پروژه‌های صاب‌ملک پیش از عرضه، از مراحل مختلف ارزیابی اقتصادی، فنی و حقوقی عبور می‌کنند و با انتشار گزارش‌های پیشرفت، اطلاعات مربوط به روند اجرای پروژه‌ها در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد. در این مدل، صاب‌داران می‌توانند علاوه بر انتظار برای تسویه نهایی پروژه، صاب‌های خود را در بازار ثانویه صاب‌ملک برای فروش عرضه کنند، هرچند انجام معامله به وجود خریدار و شرایط بازار وابسته است.

صاب‌ملک در معرفی فرصت‌های سرمایه‌گذاری خود، بازده سالانه ۱۵ الی ۲۵ درصد فراتر از تورم مسکن را به‌عنوان هدف مورد انتظار مطرح می‌کند. این بازده از منطق اقتصادی ایجاد ارزش افزوده در ساخت‌وساز ناشی می‌شود، اما نتیجه نهایی هر پروژه به شرایط اجرا و بازار وابسته است و سود آینده تضمین‌شده نیست.

 

چرا این نشست برای سرمایه‌گذاران صاب‌ملک مهم است؟

مهم‌ترین پیام این نشست برای سرمایه‌گذاران این است که نهادهای مالی بزرگ مانند بانک مسکن، توکن‌سازی املاک را به‌عنوان یک ابزار جدی و قابل بررسی در تأمین مالی مسکن می‌بینند. این موضوع می‌تواند به افزایش اعتماد عمومی و شکل‌گیری زیرساخت‌های حقوقی و فنی لازم برای توسعه این مدل کمک کند. با این حال، باید به یک نکته توجه کرد. برگزاری این نشست به معنای اعلام همکاری یا تأیید رسمی یک پلتفرم مشخص از سوی بانک مسکن نیست و صرفاً نشان‌دهنده بررسی ظرفیت‌ها و الزامات استفاده از فناوری در تأمین مالی مسکن است.

برای سرمایه‌گذار صاب‌ملک، این نشست یک تأیید دیگر بر این واقعیت است که مدل توکنایز پروژه‌های ساختمانی، مسیری است که در سطح کلان نیز مورد توجه قرار گرفته است. با این حال، تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری همچنان باید بر اساس بررسی دقیق هر پروژه، قرارداد، گزارش‌های پیشرفت و ریسک‌های مشخص انجام شود. مقاله «صاب‌ملک چیست؟» می‌تواند نقطه شروع مناسبی برای آشنایی با این مدل باشد.

 

جمع‌بندی

نشست تخصصی بانک مسکن درباره توکن‌سازی املاک نشان می‌دهد که توجه به ابزارهای نوین تأمین مالی در حال گسترش است. با این حال، توسعه موفق این روش‌ها تنها به تقسیم دیجیتال دارایی‌ها وابسته نیست و شفافیت حقوق سرمایه‌گذاران، ارزیابی دقیق پروژه‌ها، مدیریت هزینه‌های ساخت و وجود سازوکارهای معاملاتی مناسب نیز اهمیت دارند.

صاب‌ملک با تجربه عملی توکنایز پروژه‌های ساختمانی، نمونه‌ای از کاربرد این مدل در بازار ایران است؛ مدلی که می‌تواند سرمایه‌های خرد را به فعالیت مولد ساخت‌وساز متصل کند. اگر به دنبال راهی برای مشارکت در بازار مسکن بدون نیاز به خرید یک ملک کامل یا مدیریت مستقیم پروژه‌های ساختمانی هستید، می‌توانید پروژه‌های فعال صاب‌ملک را بررسی کنید. اطلاعات پروژه‌های فعال، موقعیت مکانی، روند پیشرفت و بازده تخمینی در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد تا بتوانند با آگاهی بیشتری تصمیم بگیرند. برای شروع نیز می‌توانید از طریق صفحه ثبت‌نام اقدام کنید یا برای مطالعه سایر مقالات به صفحه اصلی سایت بازگردید.

 

منبع خبری

برای مطالعه متن کامل گزارش منتشر شده در خبرگزاری مهر، می‌توانید از لینک زیر استفاده کنید.

گزارش خبرگزاری مهر درباره نشست توکن‌سازی املاک بانک مسکن