وقتی آجر به توکن تبدیل می‌شود؛ تحلیل بانک تسویه حساب‌های بین‌المللی از تحول بازار مسکن

آیا توکنایز کردن املاک می‌تواند بزرگ‌ترین مشکل بازار مسکن یعنی نقدشوندگی پایین را حل کند؟ بانک تسویه حساب‌های بین‌المللی (BIS) در یک مطالعه جامع با داده‌های سه پلتفرم برتر ایالات متحده (۲۰۱۹ تا ۲۰۲۵) نشان داده است که توکنایز کردن نه‌تنها شکاف‌های بازارهای سنتی را پر می‌کند، بلکه در زمان بحران، نقدشوندگی را تا ۳۵ درصد افزایش می‌دهد.

 

توکنایز کردن املاک یعنی چه؟

توکنایز کردن یعنی تبدیل حقوق مالکیت یک دارایی واقعی (مثل یک ساختمان) به توکن‌های دیجیتال روی بستر بلاک‌چین. برای آشنایی بیشتر با مفهوم توکنایز در ایران، مقاله «توکنایز مسکن یعنی چه؟» را مطالعه کنید. این کار مزایای کلیدی دارد: امکان سرمایه‌گذاری با مبالغ کم، معاملات ۲۴/۷، کاهش هزینه‌ها از طریق قراردادهای هوشمند و حذف واسطه‌های غیرضروری.

 

صنعت املاک به دلیل نقدشوندگی پایین و فرآیندهای پیچیده، یکی از بهترین گزینه‌ها برای توکنایز است. این نوآوری دقیقاً به نقاط ضعف اصلی بازارهای سنتی هدف گرفته است: زمان‌بر بودن معاملات، موانع بالای ورود، وجود واسطه‌های متعدد و نقدشوندگی محدود.

 

سه مدل کسب‌وکار توکنایز املاک

مطالعه BIS سه مدل اصلی را شناسایی کرده است. پیشرفته‌ترین مدل، توکنایز در سطح ملک است که هر ملک را به‌صورت جداگانه توکنایز می‌کند و سرمایه‌گذاران می‌توانند مستقیماً در یک ملک خاص سرمایه‌گذاری کنند. صاب‌ملک نیز دقیقاً از همین مدل پیروی می‌کند. با نحوه سرمایه‌گذاری در پروژه‌های صاب‌ملک آشنا شوید. پلتفرم‌ها معمولاً امکان بازخرید (buyback) تعداد محدودی توکن در هفته را فراهم می‌کنند که نقدشوندگی را افزایش می‌دهد. این مدل که توسط پلتفرم‌هایی مانند LoftyAI و RealT استفاده می‌شود، نوآورانه‌ترین و دارای بیشترین پتانسیل است. مطالعه BIS تمرکز خود را بر این مدل گذاشته است.

 

یافته‌های کلیدی مطالعه BIS

۱. توکنایز کردن در کجاها رشد می‌کند؟

پروژه‌های توکنایز شده تمایل دارند در مناطقی ظهور کنند که قیمت ملک پایین‌تر، تقاضا ضعیف‌تر و نقدشوندگی کمتری دارند. به عبارت دیگر، توکنایز کردن دقیقاً در مناطقی رشد می‌کند که بازارهای سنتی به آنها خدمت نمی‌کنند.
 

داده‌های کلیدی مطالعه:

یک انحراف معیار افزایش در قیمت هر فوت مربع، با ۹۰ درصد کاهش در تعداد املاک توکنایز شده همراه است.

یک انحراف معیار افزایش در تقاضا، با ۷۰ درصد کاهش در تعداد املاک توکنایز شده همراه است.

املاک توکنایز شده در مناطقی با نقدشوندگی پایین‌تر رشد بیشتری دارند.

 

۲. آیا توکنایز کردن شکاف دسترسی را پر می‌کند؟

مناطق با دسترسی محدود به اعتبارات بانکی، رشد سریع‌تری در توکنایز کردن املاک دارند. یک انحراف معیار افزایش در تعداد شعب بانکی، با ۴۰ درصد کاهش در املاک توکنایز شده همراه است. در مناطقی که تمرکز وام‌دهندگان بیشتر است (رقابت کمتر)، تعداد املاک توکنایز شده حدود یک‌سوم بیشتر است.

 

۳. آیا توکنایز کردن نقدشوندگی را بهبود می‌بخشد؟

پژوهشگران برای پاسخ به این سوال، فعالیت معاملاتی را حول بلایای طبیعی به عنوان یک شوک نقدشوندگی بررسی کردند. نتیجه شگفت‌انگیز بود: معاملات املاک توکنایز شده در دو روز پس از یک بلای طبیعی، به طور تجمعی ۳۵ درصد افزایش یافت.

این یعنی در شرایطی که معمولاً نقدشوندگی در بازارهای سنتی خشک می‌شود، بازار توکنایز شده می‌تواند نقدشوندگی را حفظ کند. اما این مزیت یک شرط دارد: پلتفرم باید ویژگی بازخرید (buyback) را فراهم کند؛ ویژگی‌ای که خود با ریسک بالاتر ورشکستگی همراه است.

 

درس‌های مطالعه BIS برای بازار ایران و صاب‌ملک

این مطالعه معتبر، مسیری را که صاب‌ملک از چند سال پیش در ایران آغاز کرده، تأیید می‌کند.

 

۱. پر کردن شکاف‌های بازار سنتی

همان‌طور که مطالعه BIS نشان داد، توکنایز کردن در مناطقی رشد می‌کند که بازارهای سنتی به آنها خدمت نمی‌کنند. در ایران نیز بازار مسکن سنتی با مشکلات مشابهی دست‌وپنجه نرم می‌کند: قیمت‌های بالا، نقدشوندگی پایین و دسترسی محدود برای سرمایه‌گذاران خرد. صاب‌ملک با مدل توکنایز کردن پروژه‌های ساخت‌وساز، دقیقاً همین شکاف را پر می‌کند.

 

۲. نقدشوندگی در شرایط بحرانی

یکی از مهم‌ترین یافته‌های مطالعه BIS، افزایش ۳۵ درصدی معاملات در زمان بحران است. صاب‌ملک با طراحی بازار ثانویه، همین امکان را برای سرمایه‌گذاران خود فراهم کرده است. شما می‌توانید در هر مرحله از پروژه، صاب‌های خود را بفروشید و سرمایه را نقد کنید، بدون اینکه منتظر پایان پروژه باشید.

 

۳. دسترسی عادلانه به سرمایه‌گذاری

مطالعه BIS نشان می‌دهد که مناطقی با دسترسی محدود به اعتبارات بانکی، رشد سریع‌تری در توکنایز کردن دارند. صاب‌ملک با حذف نیاز به سرمایه کلان و ارائه امکان سرمایه‌گذاری با مبالغ کم، این شکاف را پر می‌کند و دسترسی عادلانه‌تری به بازار مسکن فراهم می‌آورد. با حداقل سرمایه ۵ میلیون تومان، سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را شروع کنید. پروژه‌های فعلی صاب‌ملک را ببینید. 

 

۴. تأیید پیشرفته‌ترین مدل توکنایز

صاب‌ملک دقیقاً از پیشرفته‌ترین مدل توکنایز (مدل سوم) پیروی می‌کند که توسط BIS تأیید شده است: هر پروژه به‌صورت جداگانه توکنایز می‌شود، سرمایه‌گذاران مستقیماً در پروژه خاص سرمایه‌گذاری می‌کنند، بازار ثانویه وجود دارد و شفافیت کامل در مورد تعداد توکن‌ها و مالکیت برقرار است.

 

جمع‌بندی

مطالعه معتبر بانک تسویه حساب‌های بین‌المللی نشان می‌دهد که توکنایز کردن املاک می‌تواند شکاف‌های بازارهای سنتی را پر کند، دسترسی به سرمایه‌گذاری را عادلانه‌تر کند و نقدشوندگی را حتی در شرایط بحرانی حفظ نماید.

صاب‌ملک به عنوان اولین پلتفرم توکنایز و سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز ایران، در مسیر تحولی قرار دارد که بزرگ‌ترین نهادهای مالی جهان آن را تأیید کرده‌اند. با این حال، آگاهی از ریسک‌ها و انتخاب آگاهانه، کلید موفقیت در این مسیر است.

اگر به دنبال سرمایه‌گذاری هوشمندانه و هم‌راستا با روندهای جهانی هستید، همین حالا در صاب‌ملک ثبت‌نام کنید و به جمع صدها سرمایه‌گذار موفق بپیوندید.

 

 

منبع: BIS Working Papers, Bank for International Settlements

نویسنده: Giulio Cornelli

شماره: ۱۳۱۱

تاریخ انتشار: ۲۸ نوامبر ۲۰۲۵

لینک مقاله: https://www.bis.org/publ/work1311.htm