تحلیل جامع بازار مسکن تهران (خرداد ۱۴۰۵)؛ از متری ۱۲۰ تا ۶۸۶ میلیون تومان

بر اساس داده‌های اکوایران، دنیای اقتصاد و اقتصادآنلاین، قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران در خرداد ۱۴۰۵ از متوسط منطقه ۱۹ هر متر ۱۲۰ میلیون تومان تا متوسط منطقه یک هر متر ۶۸۶ میلیون تومان متغیر است. در این گزارش، توزیع قیمت در مناطق ۲۲ گانه، شکاف قیمتی و ترکیب بودجه خریداران را بررسی می‌کنیم.

 

نقشه قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران

بر اساس بررسی‌های اکوایران از فایل‌های عرضه‌شده در پلتفرم‌های آنلاین مسکن، قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در مناطق مختلف تهران از کمتر از ۱۲۰ میلیون تومان تا بیش از ۶۸۶ میلیون تومان متغیر است.

 

توضیح تصویر: نمودار ستونی قیمت متوسط هر متر مربع آپارتمان در مناطق ۲۲ گانه تهران در خرداد ۱۴۰۵. محور افقی: شماره مناطق (۱ تا ۲۲)، محور عمودی: قیمت به میلیون تومان. اعداد دقیق روی هر ستون درج شده است. منبع: اکوایران، دنیای اقتصاد، اقتصادآنلاین.

 

جزئیات قیمت در مناطق اصلی

منطقه یک با قیمت بیش از ۶۸۶ میلیون تومان در هر متر مربع، گران‌ترین منطقه تهران محسوب می‌شود. در این منطقه، محله الهیه با قیمت حدود ۷۵۳ میلیون تومان، نیاوران با ۶۶۹ میلیون تومان و زعفرانیه با ۶۵۰ میلیون تومان، گران‌ترین محله‌های پایتخت هستند.

 

در سوی دیگر، مناطق جنوبی و غربی تهران قیمت‌های بسیار پایین‌تری دارند. منطقه ۱۹ با حدود ۱۲۰ میلیون تومان، ارزان‌ترین منطقه تهران است. مناطق ۱۵ تا ۱۸ و ۲۰ تا ۲۱ نیز با قیمت حدود ۱۵۰ میلیون تومان، در گروه ارزان‌ترین مناطق قرار دارند.

مناطق ۲، ۴، ۵ و ۲۲ با میانگین قیمت حدود ۲۸۰ میلیون تومان، پهنه اصلی سکونت در بازار مسکن تهران را تشکیل می‌دهند. منطقه ۲۲ با حدود ۱۸۰ میلیون تومان، کمترین قیمت را در بین این گروه دارد.

 

شکاف قیمتی ۶ برابری بین مناطق شمالی و جنوبی

بر اساس گزارش اکوایران، قیمت نوسازها در گران‌ترین منطقه تهران (منطقه یک) نزدیک به شش برابر ارزان‌ترین منطقه (منطقه ۱۹) است. این شکاف قیمتی نشان‌دهنده تقسیم بازار مسکن تهران به بازارهای منطقه‌ای و محلی با رفتارهای قیمتی متفاوت است.

 

به عبارت دیگر، با یک بودجه مشخص، در منطقه ۱۹ می‌توان آپارتمانی با متراژ حدود ۶ برابر بزرگ‌تر نسبت به منطقه یک خریداری کرد. این تفاوت فاحش، نشان‌دهنده عمق نابرابری در دسترسی به مسکن در پایتخت است.

 

همزمان، شکاف قابل‌توجهی میان قیمت‌های پیشنهادی و قیمت‌های قطعی معاملات ایجاد شده است. بر اساس گزارش دنیای اقتصاد، میانگین قیمت فایل‌های فروش در تهران در اردیبهشت امسال حدود ۱۹۹ میلیون تومان و متوسط قیمت معاملات قطعی حدود ۱۵۷ میلیون تومان بوده که نشان از شکافی نزدیک به ۲۷ درصد میان انتظارات فروشندگان و توان خرید متقاضیان دارد.

 

این شکاف ریشه در دو عامل اصلی دارد. نخست، عدم تطابق جدی میان انتظارات فروشندگان و توان خرید واقعی متقاضیان است؛ فروشندگان همچنان بر قیمت‌های بالای خود اصرار دارند، در حالی که قدرت خرید خانوارها به شدت کاهش یافته است. دوم، تمرکز معاملات بر روی واحدهای با متراژ پایین و بودجه‌های محدود است که باعث می‌شود میانگین قیمت معاملات قطعی به‌طور قابل‌توجهی پایین‌تر از میانگین قیمت فایل‌های فروش باشد. به عبارت دیگر، در شرایط رکودی، خریداران به سمت واحدهای کوچک‌متراژ و ارزان‌تر حرکت می‌کنند و این موضوع بر میانگین قیمت معاملات تأثیر می‌گذارد.

 

این شکاف در شرایطی رخ داده که بازار مسکن همچنان با رکود معاملاتی سنگین مواجه است و کاهش قدرت خرید خانوارها، حجم معاملات را به سطوح پایینی رسانده است.

 

ترکیب بودجه خریداران در مناطق مختلف

بر اساس داده‌های منتشرشده، ترکیب بودجه خریداران در مناطق مختلف تهران الگوی مشخصی را دنبال می‌کند:

 

بودجه کمتر از ۱۰ میلیارد تومان؛ سهم غالب در مناطق جنوبی و غربی

علیرغم افزایش قیمت‌های اخیر، بخش قابل‌توجهی از معاملات به‌ویژه در مناطق ۹ تا ۲۱ در این بازه بودجه‌ای انجام می‌شود. در منطقه ۱۹، قیمت هر متر مربع حدود ۱۲۰ میلیون تومان است که خرید یک آپارتمان ۵۰ متری را با بودجه حدود ۶ میلیارد تومان ممکن می‌سازد.

 

بودجه ۴۰ تا ۸۰ میلیارد تومان؛ سهم غالب در مناطق شمالی و مرکزی

در مناطق ۲، ۳ و ۶، بودجه‌های ۴۰ تا ۸۰ میلیارد تومان بخش معناداری از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. برای خرید یک آپارتمان ۱۰۰ متری در منطقه ۶ با قیمت متوسط ۴۰۸ میلیون تومان در هر متر مربع، به حدود ۴۰ میلیارد تومان نیاز است.

 

بودجه بیش از ۸۰ میلیارد تومان؛ سهم غالب در منطقه ۱

در منطقه یک، با توجه به قیمت بالای هر متر مربع، خرید یک آپارتمان ۱۲۰ متری در محله‌هایی مانند الهیه به بودجه‌ای بیش از ۹۰ میلیارد تومان نیاز دارد.

 

کاهش هیجان و تداوم رکود

بر اساس گزارش دنیای اقتصاد، بازار مسکن تهران در خرداد، بعد از جهش قیمتی اردیبهشت، وارد فاز آرام‌تری شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد رشد ماهانه قیمت‌های پیشنهادی از ۲۱.۵ درصد به حدود ۲.۵ درصد کاهش پیدا کرده و فاصله بین قیمت‌های پیشنهادی و قیمت‌های قطعی معاملات هم کمتر شده است.

 

همزمان، کاهش ریسک‌های سیاسی، افت تقاضای سرمایه‌ای و محدودیت قدرت خرید خریداران باعث شد از هیجان بازار کاسته شود و معاملات نیز در سطح پایینی باقی بماند. با این حال، تورم بالای هزینه‌های ساخت همچنان اجازه کاهش محسوس قیمت‌ها را نمی‌دهد و یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده آینده بازار خواهد بود.
 

 

توضیح تصویر: خلاصه بازار مسکن تهران در خرداد ۱۴۰۵ شامل: گران‌ترین منطقه (منطقه ۱ با ۶۸۶ میلیون تومان)، ارزان‌ترین منطقه (منطقه ۱۹ با ۱۲۰ میلیون تومان)، شکاف قیمتی (۶ برابر)، میانگین قیمت مناطق اصلی سکونت (۲۸۰ میلیون تومان)، بودجه غالب خریداران (کمتر از ۱۰ میلیارد تومان).

 

جمع‌بندی

داده‌های خرداد ۱۴۰۵ نشان می‌دهند که بازار مسکن تهران بیش از پیش به چند بازار مجزا تقسیم شده است. در حالی که مناطق شمالی با قیمت‌های نجومی و بودجه‌های بالای ۸۰ میلیارد تومان، عمدتاً به سرمایه‌گذاران و خریداران با توان مالی بالا اختصاص دارند، بخش عمده بازار مسکن پایتخت همچنان حول بودجه‌های زیر ۱۰ میلیارد تومان در مناطق جنوبی و غربی می‌چرخد.

 

با این حال، شکاف ۲۷ درصدی بین قیمت‌های پیشنهادی و معاملات قطعی، نشان‌دهنده عدم تطابق جدی بین انتظارات فروشندگان و توان خرید متقاضیان است. این شکاف همچنین ناشی از تمرکز معاملات بر روی واحدهای با متراژ پایین و بودجه‌های محدود است که میانگین قیمت معاملات را پایین‌تر از قیمت‌های پیشنهادی نشان می‌دهد. ادامه رکود معاملاتی را می‌توان تا حد زیادی به همین عوامل نسبت داد. کاهش نسبی هیجان بازار در خرداد، نباید به معنای پایان روند صعودی قیمت‌ها تعبیر شود؛ تورم بالای هزینه‌های ساخت و ادامه فشارهای تورمی، همچنان از عوامل کلیدی تعیین‌کننده آینده بازار مسکن خواهند بود.

 

اگر به دنبال فرصت‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستید، صاب‌ملک با مدل توکنایز کردن پروژه‌های ساخت‌وساز، امکان ورود به این بازار را با سرمایه‌های خرد فراهم کرده است.