توکنایز کردن املاک: چگونه مسیرهای جدیدی برای مالکیت و درآمد باز می‌کند؟

در فوریه ۲۰۲۶، صندوق سرمایه‌گذاری Cardone Capital اعلام کرد که قصد دارد کل پرتفوی ۵ میلیارد دلاری خود را توکنایز کند. این یعنی صندوق‌های معتبر حوزه املاک، دیگر توکنایز را به‌عنوان یک ابزار جدی برای نقدشوندگی و دسترسی گسترده‌تر سرمایه‌گذاران می‌شناسند.
 

یکی دیگر از بزرگان این حوزه، Barry Sternlicht از Starwood Capital که بیش از ۱۲۵ میلیارد دلار دارایی مدیریت می‌کند، گفته است شرکتش نیز برای توکنایز کردن دارایی‌ها آماده است، اما موانع نظارتی آمریکا مانع این کار می‌شود. Sternlicht در مجمع جهانی لیبرتی در پالم بیچ گفت: «ما الان می‌خواهیم این کار را انجام دهیم و آماده‌ایم. مسخره است که مشتریان ما نمی‌توانند این کار را به‌صورت توکن انجام دهند.»
 

بزرگ‌ترین کلاس دارایی جهان به سمت این مسیر حرکت می‌کند. شرکت مشاوره املاک Savills در اوایل سال ۲۰۲۵ ارزش کل بازار املاک جهان را ۳۹۳.۳ تریلیون دلار برآورد کرده است.

 

توکنایز کردن دارایی‌های واقعی (RWAs) چگونه کار می‌کند؟

یک ملک در یک ساختار حقوقی قرار داده می‌شود و حقوق مالکیت به توکن‌های دیجیتال تقسیم می‌گردد که هر کدام نماینده‌ی سهمی کسری از آن ملک هستند. این توکن‌ها را می‌توان در بستر بلاک‌چین خرید، فروش و انتقال داد و قراردادهای هوشمند نیز توزیع سود را به‌صورت خودکار انجام می‌دهند.
 

بر اساس گزارش Deloitte، ارزش بازار توکنایز املاک از کمتر از ۳۰۰ میلیارد دلار در سال ۲۰۲۴ به بیش از ۴ تریلیون دلار تا سال ۲۰۳۵ خواهد رسید. همچنین بازار کلی توکنایز دارایی‌های واقعی از مرز ۲۵ میلیارد دلار ارزش در زنجیره عبور کرده است که نسبت به سال قبل تقریباً چهار برابر رشد داشته است.

 

مزایا برای سرمایه‌گذاران

پتانسیل درآمدی چیزی است که توجهات را جلب کرده است. سرمایه‌گذاران می‌توانند با مبالغی به‌اندازه ۵۰ تا ۱۰۰ دلار در برخی پلتفرم‌ها وارد توکنایز املاک شوند. این مدل، ایده‌ی آشنای سرمایه‌گذاری کسری در املاک را با قابلیت‌های بلاک‌چین برای انتقال‌پذیری و توزیع خودکار سود ترکیب می‌کند.
 

املاک توکنایز شده که درآمد اجاره تولید می‌کنند، می‌توانند پرداخت‌ها را به‌صورت مستقیم و از طریق قراردادهای هوشمند و با استفاده از استیبل‌کوین‌ها به دارندگان توکن توزیع کنند. بازدهی سالانه این روش بسته به نوع دارایی بین ۶ تا ۱۲ درصد متغیر است و دارایی‌هایی که به‌طور سنتی نقدشوندگی پایینی داشتند را به منابع درآمد غیرفعال تبدیل می‌کند.
 

ساختارهای مبتنی بر بلاک‌چین همچنین می‌توانند شفافیت را افزایش دهند. از آنجا که سوابق مالکیت و جریان توزیع سود در زنجیره قابل مشاهده است، سرمایه‌گذاران می‌توانند انتقال توکن‌ها و فعالیت‌های پرداخت را مستقیماً تأیید کنند و نیازی به تکیه صرف بر گزارش‌های واسطه‌ها نداشته باشند.
 

علاوه بر بازدهی اجاره، توکن‌ها می‌توانند با افزایش ارزش ملک زیربنایی رشد کنند و در بازارهای ثانویه معامله شوند. این ویژگی به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد بدون انتظار برای فرآیند فروش سنتی که ممکن است ماه‌ها طول بکشد، از موقعیت خود خارج شوند.
 

توکنایز همچنین دسترسی جغرافیایی را گسترش می‌دهد. سرمایه‌گذاری در املاک همواره با مرزها، مدارک و موانع محلی محدود بوده است. ساختارهای توکنایز شده می‌توانند دسترسی سرمایه‌گذاران به بازارهای خارجی را بدون نیاز به خرید، تأمین مالی و مدیریت مستقیم ملک در یک حوزه قضایی خارجی آسان‌تر کنند.
 

برای استراتژی‌های پیشرفته‌تر، املاک توکنایز شده می‌توانند به‌عنوان وثیقه در پروتکل‌های مالی غیرمتمرکز (DeFi) استفاده شوند و امکان استقراض علیه دارایی‌ها یا کسب بازدهی اضافی از طریق سهام‌گذاری را فراهم کنند، هرچند این روش با ریسک‌های اضافی قراردادهای هوشمند و پلتفرم همراه است.
 

آنچه در حال وقوع است

بزرگ‌ترین شکاف نظارتی در حال حاضر، جغرافیایی است. اداره اراضی دبی، پروژه توکنایز املاک خود را به فاز دوم برده و از ۲۰ فوریه ۲۰۲۶ فعالیت‌های فروش مجدد را در یک بازار ثانویه آزمایشی و کنترل‌شده آغاز کرده است. سازمان تنظیم مقررات دارایی‌های مجازی دبی (VARA) نیز بر صدور مجوز و نظارت بر فعالیت‌های مربوط به دارایی‌های مجازی در این امارت نظارت دارد. مرکز مالی جهانی ابوظبی نیز چارچوب دارایی‌های دیجیتال خود را حفظ کرده است.

 

در اروپا، مقررات MiCA از ژوئن ۲۰۲۳ لازم‌الاجرا شده و به‌تدریج اعمال می‌شود. حوزه‌های قضایی که سریع‌ترین شفافیت را در این زمینه ایجاد کرده‌اند، بیشترین فعالیت را مشاهده می‌کنند و سرمایه نیز به سمت آنها حرکت می‌کند.
 

در آمریکا، وضعیت پیچیده‌تر است. هر توکن دیجیتالی که نماینده‌ی منافع مالکیتی باشد، احتمالاً تحت قوانین موجود به‌عنوان اوراق بهادار شناخته می‌شود و نیازمند رعایت قوانین عرضه، استانداردهای صلاحیت سرمایه‌گذار و محدودیت‌های انتقال است. نقدشوندگی بازار ثانویه همچنان محدود است و بسیاری از عرضه‌ها در آمریکا هنوز به سرمایه‌گذاران معتبر محدود می‌شود.
 

با این حال، عزم نهادی در حال افزایش است. یک نظرسنجی از مؤسسات سرمایه‌گذاری توسط EY-Parthenon و Coinbase نشان داد که ۷۶٪ از مؤسسات قصد دارند تا سال ۲۰۲۶ در نوعی از دارایی‌های توکنایز شده سرمایه‌گذاری کنند.

 

چالش عملی: سند و تسویه

حتی اگر مسیر نظارتی شفاف‌تر شود، توکنایز همچنان با یک محدودیت عملی روبرو است: سند و تسویه حساب. فرآیند خرید و فروش املاک می‌تواند هفته‌ها طول بکشد، زیرا تأیید اسناد، هماهنگی حساب‌های وکالتی و مدارک هنوز به‌شدت دستی هستند.
 

شرکت Propy، یک شرکت فناوری املاک که از هوش مصنوعی و بلاک‌چین برای خودکارسازی بخش‌هایی از فرآیند تسویه استفاده می‌کند، اخیراً تأمین مالی ۱۰۰ میلیون دلاری برای خرید و مدرن‌سازی شرکت‌های اسناد و وکالت در آمریکا دریافت کرده است. به گفته این شرکت، Propy از سال ۲۰۲۱ بیش از ۵ میلیارد دلار تراکنش پردازش کرده است.

 

Natalia Karayaneva، بنیان‌گذار و مدیرعامل Propy، در این باره گفت: «یک ملک می‌تواند روی بلاک‌چین نمایش داده شود، اما بدون انتقال سند قانونی، مالکیت قابل اثبات نیست. سند و تسویه، ستون فقرات حقوقی و مالی هر انتقال ملک هستند و بدون مدرن‌سازی و ادغام کامل در اقتصاد زنجیره‌ای، به گلوگاهی تبدیل می‌شوند که از توکنایز شدن املاک در مقیاس بزرگ جلوگیری می‌کند. زمانی که وکالت، سوابق سند و وثیقه‌ها در زنجیره قرار گیرند، بقیه موارد به‌طور طبیعی روی آن ساخته می‌شوند: وام‌های با پشتوانه رمزارز، تأمین مالی غیرمتمرکز، وام‌دهی خودکار. آن زمان است که قفل واقعی باز می‌شود.»

 

چشم‌انداز نهادی

Carlos Domingo، مدیرعامل Securitize، معتقد است توکنایز تنها زمانی به مقیاس نهادی می‌رسد که بازار از برخورد با آن به‌عنوان یک ترفند دست بردارد و آن را روی ساختارهایی پیاده کند که سرمایه‌گذاران از قبل با آنها آشنا هستند:
 

«تقسیم یک ملک به هزاران قطعه دیجیتال به‌خودی‌خود نقدشوندگی ایجاد نمی‌کند. فرصت واقعی، ارائه دسترسی به املاک با کیفیت نهادی از طریق ساختارهای استاندارد و تنظیم‌شده است؛ از جمله بدهی و سایر سرمایه‌گذاری‌های مرتبط با املاک، گاهی با پتانسیل سود سرمایه‌ای. توکنایز باید ابزاری برای بهبود توزیع، دسترسی و کارایی عملیاتی باشد، نه فقط یک پوسته دیجیتال دور یک ملک. این چیزی است که این حوزه را از پروژه‌های آزمایشی به یک بازار واقعی نهادی منتقل می‌کند.»

 

سخن پایانی

با حرکت دارایی‌های املاک به سمت بلاک‌چین، اصول بنیادی سرمایه‌گذاری در املاک همچنان تعیین‌کننده بازدهی هستند: موقعیت مکانی، جریان نقدی، نرخ اشغال و اهرم مالی. آنچه توکنایز تغییر می‌دهد این است که چه کسی می‌تواند به این بازدهی‌ها دسترسی پیدا کند، سرمایه با چه سرعتی می‌تواند جابجا شود و درآمد با چه شفافیتی توزیع می‌گردد.
 

موانع ورود پایین‌تر و انتقال آسان‌تر، طیف گسترده‌تری از سرمایه‌گذاران را جذب می‌کند که قبلاً دسترسی کمی به معاملات املاک داشتند.

 

تطبیق با بازار سرمایه‌گذاری ایران: صاب‌ملک، نمونه‌ای از تحول جهانی

آنچه در این مقاله از Forbes مشاهده می‌کنیم، دقیقاً همان مسیری است که صاب‌ملک از چند سال پیش در ایران آغاز کرده است. در ادامه، نقاط تطابق این دو را بررسی می‌کنیم.
 

صاب‌ملک به عنوان اولین پلتفرم توکنایز و سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز ایران، با الهام از همین روندهای جهانی، مدلی را طراحی کرده است که در آن هر پروژه ساختمانی به تعداد مشخصی صاب (توکن) تقسیم می‌شود و سرمایه‌گذاران می‌توانند با خرید این توکن‌ها، در پروژه‌های ساخت‌وساز مشارکت کنند.

یکی از مهم‌ترین نقاط اشتراک، امکان سرمایه‌گذاری با مبالغ کم است. در نمونه‌های جهانی، سرمایه‌گذاران با ۵۰ تا ۱۰۰ دلار وارد می‌شوند. در صاب‌ملک نیز با خرید حداقل یک صاب (۵ میلیون تومان) می‌توان وارد این حوزه شد. این ویژگی، سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را که قبلاً فقط در اختیار افراد با سرمایه کلان بود، به فرصتی برای عموم مردم تبدیل کرده است.
 

نکته دوم، نقدشوندگی از طریق بازار ثانویه است. مقاله Forbes به صراحت به این مزیت اشاره می‌کند که سرمایه‌گذاران می‌توانند بدون انتظار برای فرآیند فروش سنتی (که ماه‌ها طول می‌کشد)، از سرمایه‌گذاری خود خارج شوند. صاب‌ملک نیز با طراحی بازار ثانویه، همین امکان را برای سرمایه‌گذاران خود فراهم کرده است. این ویژگی، یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های سرمایه‌گذاران ایرانی را برطرف می‌کند.
 

سومین نقطه اشتراک، شفافیت کامل است. مقاله تأکید می‌کند که ساختارهای بلاک‌چینی امکان مشاهده مستقیم سوابق مالکیت و جریان توزیع سود را فراهم می‌کنند. صاب‌ملک نیز با انتشار فهرست عمومی صاب‌داران و استفاده از شناسه‌های یکتا، شفافیتی بی‌نظیر در بازار سرمایه‌گذاری ملکی ایران ایجاد کرده است. هر سرمایه‌گذار می‌تواند سهم خود را در هر لحظه مشاهده و راستی‌آزمایی کند.
 

چهارمین نکته، دسترسی به بازارهای جدید است. مقاله اشاره می‌کند که توکنایز دسترسی به بازارهای خارجی را آسان‌تر می‌کند. صاب‌ملک نیز با ارائه پروژه‌هایی در لاهیجان، شهریار، پردیس، مشهد و یافت‌آباد، دسترسی سرمایه‌گذاران به فرصت‌های ساخت‌وساز در مناطق مختلف کشور را فراهم کرده است. این یعنی سرمایه‌گذار تهرانی می‌تواند به سادگی در پروژه‌ای در شمال کشور یا شهرهای اطراف سرمایه‌گذاری کند.
 

اما صاب‌ملک یک مزیت کلیدی نسبت به نمونه‌های جهانی دارد. در حالی که مقاله Forbes به بازدهی ۶ تا ۱۲ درصدی از محل اجاره اشاره می‌کند، صاب‌ملک فراتر از این عمل می‌کند. سرمایه‌گذاران صاب‌ملک نه تنها از تورم مسکن (معادل افزایش ارزش ملک) بهره‌مند می‌شوند، بلکه از سود ساخت (ارزش افزوده‌ای که در فرآیند ساخت ایجاد می‌شود) نیز سهم می‌برند. این یعنی بازدهی سالانه حدود ۱۵ تا ۲۵ درصد که به مراتب فراتر از نمونه‌های جهانی است.
 

در نهایت، آنچه در بازارهای جهانی به عنوان یک تحول نوظهور شناخته می‌شود، در ایران توسط صاب‌ملک به عنوان یک مدل عملیاتی و موفق اجرا شده است. صاب‌ملک با ترکیب توکنایز کردن پروژه‌ها، شفافیت کامل، نقدشوندگی بالا و بهره‌مندی از سود ساخت، دقیقاً در مسیر تحول جهانی قرار دارد و حتی در برخی جنبه‌ها، از نمونه‌های جهانی پیشی گرفته است.
 

اگر به دنبال سرمایه‌گذاری هوشمندانه و هم‌راستا با روندهای جهانی هستید، صاب‌ملک همان مسیری است که بزرگ‌ترین صندوق‌های سرمایه‌گذاری جهان در حال حرکت به سمت آن هستند.

 

منبع

عنوان مقاله اصلی: How Real Estate Tokenization Opens New Paths For Ownership And Income

منبع: Forbes

نویسنده: Contributors, Forbes

تاریخ انتشار: ۱۷ مارس ۲۰۲۶

لینک مقاله اصلی