ساخت‌وساز یک فرآیند چندمرحله‌ای است؛ از تأمین مالی و دریافت مجوز گرفته تا گودبرداری، اجرا، تأمین مصالح و فروش. به همین دلیل، هیچ پروژه‌ای را نمی‌توان کاملاً بدون ریسک دانست. اما نکته‌ی مهم این است که همه‌ی ریسک‌ها از یک جنس نیستند و همه را هم نمی‌توان با یک روش مدیریت کرد.

ممکن است پروژه به دلیل کمبود منابع مالی متوقف شود؛ ممکن است برای ایجاد ارزش بیشتر، تصمیمی آگاهانه برنامه را تغییر دهد؛ و ممکن است یک عامل خارج از کنترل، مانند سیل، زلزله یا جنگ، عملیات را برای مدتی مختل کند. در این مقاله، این ریسک‌ها را در سه دسته بررسی می‌کنیم و توضیح می‌دهیم صاب‌ملک برای هرکدام چه رویکردی دارد.

 

۱. توقف پروژه به دلیل کمبود تأمین مالی

یکی از مهم‌ترین دلایل توقف پروژه‌های ساختمانی، کمبود نقدینگی برای ادامه‌ی عملیات است. فرض کنید ساخت یک پروژه آغاز شده، اما سازنده در میانه‌ی مسیر دیگر منابع کافی برای خرید مصالح، پرداخت دستمزدها یا ادامه‌ی کار ندارد. در این شرایط، حتی اگر از نظر فنی امکان ادامه‌ی ساخت وجود داشته باشد، پروژه ممکن است تا زمان تأمین منابع جدید متوقف شود. این نوع توقف با بسیاری از ریسک‌های دیگر تفاوت دارد، چون می‌توان آن را تا حد زیادی در ساختار تأمین مالی پروژه از همان ابتدا مدیریت کرد.

در صاب‌ملک، پیش از شروع پروژه، منابع مالی موردنیاز آن بر اساس برنامه‌ی ساخت و هزینه‌های پیش‌بینی‌شده بررسی می‌شود و پروژه از طریق فروش صاب (توکن) منابع خود را تأمین می‌کند. هدف این ساختار این است که ادامه‌ی پروژه وابسته به این نباشد که سازنده در هر مرحله بتواند از منابع شخصی خود نقدینگی جدید وارد پروژه کند. به عبارت دیگر، در صاب‌ملک تأمین مالی پروژه بخشی از طراحی پروژه است، نه مسئله‌ای که قرار باشد بعد از شروع ساخت حل شود.

اما آیا هیچ‌وقت هزینه‌ی پروژه بیشتر نمی‌شود؟ چرا؛ و این نکته‌ی مهمی است. در هر پروژه‌ی ساختمانی ممکن است قیمت مصالح، دستمزد، هزینه‌های اجرایی یا سایر مخارج نسبت به برآورد اولیه تغییر کند. بنابراین، تأمین مالی اولیه به این معنا نیست که تمام هزینه‌های آینده با قطعیت قابل پیش‌بینی هستند. مسئله این است که صاب‌ملک با برآورد محافظه‌کارانه‌ی هزینه‌ها، برنامه‌ریزی مالی و مدیریت منابع پروژه تلاش می‌کند کمبود نقدینگی به علت اصلی توقف پروژه تبدیل نشود. پرداخت منابع نیز بر اساس پیشرفت عملیات انجام می‌شود تا منابع پروژه در مسیر اجرای همان پروژه مصرف شوند.

 

بنابراین، ادعای دقیق این نیست که هیچ پروژه‌ای تحت هیچ شرایطی متوقف نمی‌شود؛ ادعای درست این است که ساختار تأمین مالی صاب‌ملک برای این طراحی شده که کمبود تأمین مالی، به‌تنهایی باعث توقف پروژه نشود.

 

۲. وقتی تغییر برنامه می‌تواند ارزش بیشتری برای پروژه ایجاد کند

دسته‌ی دوم کمی متفاوت است. گاهی پروژه به دلیل یک مشکل متوقف نمی‌شود؛ بلکه در طول مسیر، فرصتی ایجاد می‌شود که ممکن است ارزش اقتصادی پروژه را افزایش دهد، اما استفاده از آن فرصت نیازمند زمان، تغییر برنامه یا پیگیری‌های جدید است. برای مثال، ممکن است در جریان پروژه مشخص شود که امکان ایجاد تغییری در مشخصات یا مجوزهای پروژه وجود دارد که در صورت تحقق، متراژ یا ارزش اقتصادی نهایی پروژه را افزایش می‌دهد. طبیعی است که پیگیری چنین فرصتی ممکن است باعث شود پروژه برای مدتی از برنامه‌ی زمانی اولیه فاصله بگیرد. اما آیا هر فرصتی ارزش این تأخیر را دارد؟ قطعاً نه.

در صاب‌ملک، زمان پروژه خودش یک متغیر اقتصادی است. اگر یک تصمیم باعث شود پروژه مثلاً چند ماه دیرتر تمام شود، سرمایه‌ی سرمایه‌گذاران نیز برای مدت بیشتری درگیر پروژه خواهد بود. بنابراین، صرف اینکه یک تصمیم بتواند سود اسمی بیشتری ایجاد کند، به معنای منطقی بودن آن نیست. باید همزمان چند عامل بررسی شود. ارزش اقتصادی منفعت احتمالی چقدر است؟ احتمال تحقق آن چقدر است؟ چه مقدار زمان به پروژه اضافه می‌کند؟ هزینه‌ی این تأخیر برای سرمایه‌گذاران چقدر است؟ آیا هزینه‌های اضافی اجرای تصمیم را جبران می‌کند؟ آیا از نظر حقوقی و قراردادی امکان انجام آن وجود دارد؟ و در نهایت، آیا منفعت خالص آن برای صاحبان پروژه بیشتر می‌شود؟

به بیان ساده، اگر منفعت ایجادشده از یک تغییر، از هزینه‌ی مالی و زمانی آن بیشتر نباشد، دلیلی برای متوقف کردن یا عقب انداختن پروژه وجود ندارد. به همین دلیل، رویکرد صاب‌ملک این نیست که هر فرصتی برای سود بیشتر را دنبال کند. اتفاقاً ترجیح بر این است که پروژه طبق برنامه پیش برود؛ مگر اینکه منفعت ایجادشده آن‌قدر قابل‌توجه باشد که با در نظر گرفتن هزینه‌ی توقف سرمایه و تمام پیامدهای تصمیم، انجام آن توجیه اقتصادی داشته باشد.

یک نکته‌ی مهم درباره‌ی «تخلف»

در چنین مواردی باید بین تغییر برنامه یا پیگیری یک منفعت اقتصادی در چارچوب قانونی و تخلف از مقررات تفاوت قائل شد. اگر یک اقدام نیازمند مجوز جدید باشد، طبیعتاً ممکن است دریافت مجوز زمان ببرد و پروژه را برای مدتی از برنامه‌ی اولیه عقب بیندازد. این موضوع باید از ابتدا در محاسبات تصمیم لحاظ شود. اما تخلف از قانون را نمی‌توان صرفاً به این دلیل که ممکن است سود بیشتری ایجاد کند، یک استراتژی سرمایه‌گذاری دانست. بنابراین، آنچه در مدیریت حرفه‌ای پروژه اهمیت دارد این است که تمام منفعت، هزینه، زمان، ریسک و پیامدهای حقوقی تصمیم قبل از اجرای آن بررسی شود.

۳. ریسک‌هایی که هیچ سازنده‌ای نمی‌تواند کاملاً حذفشان کند

دسته‌ی سوم، ریسک‌هایی هستند که حتی با تأمین مالی کامل و مدیریت دقیق پروژه نیز ممکن است اتفاق بیفتند. این‌ها همان ریسک‌هایی هستند که از شرایط محیطی، اقتصادی، حقوقی، اجرایی و حوادث خارج از کنترل پروژه ناشی می‌شوند. در ادبیات مدیریت پروژه و قراردادهای زیرساختی نیز رویدادهایی مانند بلایای طبیعی و جنگ معمولاً در گروه ریسک‌های خارج از کنترل طرفین بررسی می‌شوند؛ البته نحوه‌ی برخورد قراردادی با هر رویداد به قرارداد و قانون حاکم بستگی دارد.

 

از تأخیر یک مجوز تا یک جنگ

طیف این ریسک‌ها بسیار گسترده است. یک سر طیف، اتفاقات نسبتاً معمولی مانند طولانی شدن فرآیند دریافت یک مجوز قرار دارد و در سر دیگر، اتفاقات بسیار بزرگ و خارج از کنترل مانند جنگ یا یک حادثه‌ی طبیعی شدید. برای مثال، ممکن است دریافت مجوزهای لازم بیشتر از زمان پیش‌بینی‌شده طول بکشد. یا ممکن است افزایش قیمت مصالح و دستمزدها، هزینه‌ی ساخت را بیشتر از برآورد اولیه کند. یا حتی اتفاقی کاملاً خارج از برنامه رخ دهد.

فرض کنید در زمان گودبرداری، یک بارندگی شدید باعث ورود حجم زیادی آب به گود پروژه شود. در چنین شرایطی ممکن است عملیات اجرایی برای مدتی متوقف شود تا آب تخلیه شود، شرایط گود ایمن شود و سپس عملیات ادامه پیدا کند. این اتفاق لزوماً به معنای شکست پروژه نیست؛ اما می‌تواند باعث چند روز یا چند هفته تأخیر و افزایش هزینه شود. همین منطق درباره‌ی حوادث بزرگ‌تر نیز وجود دارد.

 

جنگ هم یک ریسک واقعی پروژه است.

جنگ نمونه‌ای از ریسک‌هایی است که یک پروژه‌ی ساختمانی عملاً کنترلی بر وقوع آن ندارد. تجربه‌ی سال‌های اخیر نیز نشان داده که چنین اتفاقاتی صرفاً یک احتمال نظری نیستند و می‌توانند واقعاً بر فعالیت اقتصادی و پروژه‌های ساختمانی اثر بگذارند. جنگ می‌تواند از مسیرهای مختلف پروژه را تحت تأثیر قرار دهد. محدود شدن فعالیت‌های اجرایی، اختلال در تأمین مصالح یا تجهیزات، افزایش هزینه‌ها، اختلال در حمل‌ونقل، تغییر شرایط بازار، یا حتی توقف موقت عملیات در صورت ایجاد شرایط ناامن.

بنابراین، جنگ نیز مانند سیل، زلزله یا سایر حوادث خارج از کنترل، بخشی از ریسک ذاتی سرمایه‌گذاری در یک پروژه است. در قراردادهای پروژه‌ای، جنگ و بلایای طبیعی در بسیاری از چارچوب‌ها در زمره‌ی رویدادهای Force Majeure بررسی می‌شوند، هرچند تعریف دقیق و آثار حقوقی آن‌ها باید بر اساس قرارداد و قانون مربوط به همان پروژه تعیین شود.

سود این ریسک‌ها برای چه کسی است؟ ریسک آن‌ها برای چه کسی؟

اینجا به یکی از اصول مهم سرمایه‌گذاری در پروژه می‌رسیم. اگر شما در یک پروژه‌ی ساختمانی مالک سهمی از پروژه باشید، منفعت افزایش ارزش پروژه متعلق به شماست؛ اما در مقابل، ریسک‌های مربوط به همان پروژه نیز بخشی از سرمایه‌گذاری شما هستند. این دو را نمی‌توان از هم جدا کرد. اگر پروژه در اثر یک تصمیم اقتصادی درست، ارزش بیشتری ایجاد کند، صاحبان صاب متناسب با سهم خود از منافع آن بهره‌مند می‌شوند. در مقابل، اگر یک اتفاق خارج از کنترل مانند سیل، زلزله یا جنگ باعث تأخیر یا افزایش هزینه‌ی پروژه شود، این نیز بخشی از ریسک همان سرمایه‌گذاری است.

 

بنابراین، هدف مدیریت ریسک این نیست که بگوییم سرمایه‌گذار هیچ ریسکی ندارد. هدف این است که مشخص باشد چه ریسکی وجود دارد، چه کسی می‌تواند آن را کنترل کند، چه کسی نمی‌تواند آن را کنترل کند، و اگر اتفاق افتاد، چه سازوکاری برای مدیریت آن وجود دارد. این نگاه، واقع‌بینانه‌تر از وعده‌ی یک سرمایه‌گذاری بدون ریسک است.

اگر مشکل از سازنده باشد چه می‌شود؟

یک دسته‌ی مهم از ریسک‌های اجرایی به خود سازنده مربوط می‌شود. ممکن است سازنده از برنامه عقب بماند، در اجرای تعهدات خود دچار مشکل شود یا به دلایل مختلف نتواند پروژه را ادامه دهد. اینجا یک تفاوت اساسی وجود دارد. ریسک سازنده نباید لزوماً به معنی پایان پروژه باشد.

در صاب‌ملک، عملکرد سازنده تحت نظارت قرار می‌گیرد و پیشرفت واقعی پروژه با برنامه‌ی زمان‌بندی و تعهدات آن مقایسه می‌شود. اگر انحرافی در اجرا مشاهده شود، موضوع بررسی می‌شود و در صورت جدی بودن مشکل و فراهم بودن شرایط قراردادی، امکان جایگزینی سازنده و ادامه‌ی پروژه وجود دارد. این فرآیند ممکن است خودش باعث ایجاد مقداری تأخیر شود؛ بنابراین نمی‌توان ادعا کرد که جایگزینی سازنده هیچ هزینه‌ی زمانی ندارد. اما هدف این سازوکار این است که مشکل یک سازنده، تا حد امکان به توقف دائمی پروژه تبدیل نشود. این موضوع یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های میان مدیریت ریسک اجرایی و نادیده گرفتن ریسک سازنده است. (برای آشنایی با جزئیات این فرآیند، مقاله‌ی «اگر سازنده پروژه را رها کند چه می‌شود؟» را مطالعه کنید.)

 

سه نوع ریسک توقف پروژه در یک نگاه

اگر بخواهیم کل موضوع را ساده کنیم، می‌توانیم علت‌های توقف یا تأخیر پروژه را در سه گروه ببینیم.

🔹 کمبود تأمین مالی: تمام شدن نقدینگی سازنده در میانه‌ی ساخت. رویکرد صاب‌ملک شامل تأمین مالی پروژه، برنامه‌ریزی منابع و مدیریت متمرکز پرداخت‌هاست.

🔹 تصمیم آگاهانه برای ایجاد ارزش بیشتر: تغییر برنامه برای استفاده از یک فرصت اقتصادی یا مجوزی. رویکرد صاب‌ملک شامل مقایسه‌ی منفعت احتمالی با هزینه، ریسک و زمان توقف سرمایه است.

🔹 ریسک‌های بیرونی و ذاتی پروژه: مجوز، افزایش هزینه، سیل، زلزله، جنگ، تغییر شرایط بازار. رویکرد صاب‌ملک شامل شناسایی، ارزیابی، نظارت، بیمه در موارد قابل‌پوشش و مدیریت پیامدهاست.

و در کنار این سه دسته، ریسک عملکرد سازنده نیز با نظارت مستمر و امکان استفاده از سازوکارهای قراردادی برای جایگزینی سازنده مدیریت می‌شود.

 

آیا مدیریت ریسک یعنی پروژه هیچ‌وقت متوقف نمی‌شود؟

خیر. این شاید مهم‌ترین نکته‌ی این مقاله باشد. یک پروژه‌ی ساختمانی واقعی ممکن است به دلایل مختلف برای مدتی کند شود یا حتی متوقف شود. ممکن است یک مجوز دیر صادر شود. ممکن است بارندگی شدید گودبرداری را مختل کند. ممکن است سازنده دچار مشکل شود. ممکن است قیمت مصالح تغییر جدی کند. ممکن است یک تصمیم اقتصادی، ارزش چند ماه تأخیر را داشته باشد. و در شرایط بسیار خاص، حتی جنگ یا یک حادثه‌ی بزرگ طبیعی می‌تواند فعالیت پروژه را مختل کند.

 

مدیریت حرفه‌ای ریسک به معنای حذف تمام این اتفاقات نیست؛ به معنای آماده بودن برای مواجهه با آن‌هاست. برای همین، وقتی درباره‌ی یک پروژه‌ی ساختمانی صحبت می‌کنیم، سؤال درست این نیست که آیا این پروژه هیچ ریسکی ندارد. بلکه باید پرسید اگر این ریسک اتفاق بیفتد، چه اتفاقی برای پروژه می‌افتد و چه سازوکاری برای مدیریت آن وجود دارد.

 

جمع‌بندی

ریسک توقف پروژه‌های ساختمانی را نمی‌توان در یک عامل خلاصه کرد.

گاهی مشکل، کمبود تأمین مالی است. ساختار صاب‌ملک تلاش می‌کند با تأمین مالی پروژه و مدیریت منابع، این عامل را از تبدیل شدن به علت اصلی توقف پروژه دور کند.

گاهی یک تصمیم آگاهانه برای ایجاد ارزش بیشتر ممکن است پروژه را برای مدتی از برنامه‌ی اولیه عقب بیندازد. در این شرایط، منفعت احتمالی تصمیم باید در کنار هزینه‌ی توقف سرمایه، هزینه‌های اضافی، احتمال تحقق و پیامدهای حقوقی آن سنجیده شود. بنابراین هر فرصت سودآوری الزاماً ارزش تأخیر را ندارد.

و گاهی با ریسک‌هایی مواجهیم که اساساً در اختیار پروژه نیستند؛ از طولانی شدن فرآیندهای اداری و افزایش هزینه‌ها گرفته تا سیل، زلزله و حتی جنگ. این ریسک‌ها بخشی از واقعیت سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی هستند.

در نهایت، سرمایه‌گذاری بدون ریسک وجود ندارد. آنچه اهمیت دارد این است که سرمایه‌گذار بداند در چه چیزی سرمایه‌گذاری می‌کند، چه عواملی می‌توانند زمان یا اقتصاد پروژه را تغییر دهند و برای هرکدام چه سازوکاری در نظر گرفته شده است.

در صاب‌ملک نیز هدف، وعده‌ی یک پروژه‌ی بدون ریسک نیست؛ هدف این است که ریسک‌ها پنهان نشوند، منشأ آن‌ها مشخص باشد و برای ریسک‌های قابل‌کنترل، سازوکار مدیریت وجود داشته باشد.